生水股份:“水”的两大资产

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原水股份定向发行计划几天前获得了公司董事会的批准。如果计划进展顺利，公司的内涵将在不久的将来发生质的变化。其主营业务将在现有供水基础上进入城市环保和房地产两个新领域。新资产结构的三位一体无疑表明，原水股份未来将有一个更广阔的舞台，该公司将以全新的面貌自豪地建立其资本市场...

环保房地产双双进入“水”

作为上海唯一一家供应原水的超大型企业，原水股份已上市10多年。尽管他们的业绩一直在稳步增长，但他们已经连续14年向投资者支付股息，成为市场上真正的大型蓝筹股公司。正是由于其出色的业绩，该公司在资本市场上受到了强烈的关注，并得到了机构的青睐。尤其是今年以来，由于控股股东上海城建投资发展有限公司打算向上市公司注入优质资产，生水股份成为市场热议的焦点。

今年10月29日，在公司股票停牌两个月后，资产注入的具体计划终于浮出水面。原水股份将采用定向增发和向控股股东上海城市投资有限公司支付现金相结合的方式，收购上海环境集团有限公司100%的股份和上海城市投资土地(集团)有限公司100%的股份。其中，以每股1.561元的价格发行了4.137亿股，支付现金约7.18亿元，公司拟收购的目标资产估计为71.76亿元。

该计划一经披露，市场反应热烈，原水库存当天上涨，因为没人预料到上海市的注资目标会包括土地集团。然而，从土地集团的资产质量来看，原水股份的未来发展给了市场无限的想象空。

上海城头成立于1992年7月，是经上海市人民政府批准投资、建设和运营城市基础设施的大型专业投资产业集团公司。截至2006年底，公司总资产为1579亿元，净资产为725亿元。上海中信有四个主要业务部门，即道路和桥梁、水、环境和土地。城头路桥主要负责上海道路、桥梁、隧道等大型市政设施的投资、建设、运营和管理。城市投资供水公司负责中心城市和一些密集郊区的原水和自来水供应、排水、防洪和污水处理。城市投资环境部负责城市固体废物和工业废物等固体废物的清除、处置和管理。市投资土地管理局负责上海市投资房地产行业的建设和管理。

至于原水股份，它们是隶属于全市水务行业的a股上市公司，也是目前上海唯一的上市公司。这一次，上海城市投资将环境和房地产资产注入了生水股份，其明显的意图是逐步实现其经营业务资产的整体上市。其结果是，原水股份将被添加新的“翅膀”，成为一个全新的上市公司，其主要业务已从单一供水转向供水、环境和房地产一体化。

房地产新贵诞生了

根据定向发行计划，本次原水股份拟收购的资产确定。环保团体的评估值约为15.95亿元，而土地购买团体的评估值约为55.81亿元，远高于环保团体的评估值。显然，土地集团是此次资产注入的“亮点”。这不仅让市场大吃一惊，也给当前房地产热形势下的市场带来了惊喜。

从公开的信息来看，土地集团是上海城头房地产集团的核心企业。具有一流的房地产开发资质，主要从事商品房开发、城市化地块开发和旧区改造。这是上海城头最有利可图的资产。截至2007年9月底，土地集团已开发了近20个房地产项目，面积约200万平方米。其中比较著名的项目有国家开发银行大厦、现代星洲城、上海未来、城市投资世纪城、江南星城、成宁花园等。

根据作者的理解，兰德集团在行业中极具竞争力。公司不仅连续三年荣获上海市房地产开发企业50强、上海市房地产开发企业10强、2006年上海房地产开发关注品牌，还荣获中国房地产企业100强——规模10强、中国服务企业500强、中国房地产企业200强等荣誉和称号。目前，置地集团储备土地约2000亩，主要包括鲁祥花园项目、新江湾市C5地块、金桥瑞世花园、金虹桥项目和松江新开易云项目。

“这些项目的用地主要集中在上海中心城区的优质区域，具有广阔的升值潜力。”“由于土地收购较早且成本相对较低，预计未来将有较好的利润空”“国有企业投资城市土地的特殊背景，使得它们的房地产业务构成与普通房地产企业有很大不同。例如，他们大量参与支持大型项目的商品房。有了这样的背景和土地本身的盈利能力，上市公司将能够在它进入原水之后，把它变成上海一流的房地产开发企业。”这是我在采访中从一群行业研究人员那里听到的关于兰德集团未来发展的情况。

同样，研究人员也对这一资产的盈利能力充满信心。相关研究人员表示，过去三年，集团总资产和净资产持续增长，净利润水平保持稳定。截至2007年9月30日，土地集团总资产达到74.3亿元，归属于母公司的股东权益达到20.4亿元，归属于母公司股东权益的评估值约为55.8亿元。2007年，预计总收入约为4.6亿元，归属于母公司股东的净利润约为1.4亿元。2008年，预计总收入约为9.7亿元，归属于母公司股东的净利润约为2.5亿元。原水股份预计将利用这一资产加入上海本地房地产巨头的行列。更重要的是，这个新的“翼”也将成为未来生水股份的重要利润来源。

环保巨头应得的。

环保产业是两翼中的又一“翅膀”。拟注入的环保集团成立于2004年6月，注册资本为12.8亿英镑。其业务范围涵盖城市固体废物转移、终端处理和处置的所有方面。它是全国环境卫生行业最大的专业公司之一，在上海环境保护领域处于领先地位。

近年来，环保集团立足上海，通过投标积极参与国内市场竞争，先后在成都、南京、青岛、宁波、淮安、深圳等城市中标，获得当地生活垃圾焚烧发电和卫生填埋处理项目的特许经营权。2007年8月，环境集团剥离了一些非运营公司的权益。整合完成后，截至2007年9月30日，总资产约为53亿元，归属于母公司的股东权益约为13.6亿元。

据笔者了解，环保集团主要投资建设政府授予的特许经营项目，合同期限长，与政府直接结算费用，违约风险低，具有长期稳定的特点。此外，环保领域是国家产业政策支持的朝阳产业，环保集团在中国具有领先的竞争力，发展前景良好。

当然，一些行业研究人员也指出，环保企业的盈利能力尚未得到充分体现，因为固体废物处理和运营行业仍处于市场化的早期阶段。对此，生水股份有不同的看法。公司认为，随着行业市场化程度的提高，环保业务作为国家产业政策支持下的朝阳产业，具有很好的长期盈利前景。

从目前的情况来看，经过多年的运营，环保集团现在拥有上海市场80%左右的生活垃圾处理能力。垃圾焚烧发电项目投资和运行规模居全国第一，拥有全国最大的江桥生活垃圾焚烧发电厂。这些数字清楚地证明，环保团体在行业中极具竞争力。

据悉，环保集团未来将进一步发展以渤海、长江三角洲、珠江三角洲等省会城市为重点的固体废物处理项目。原水公司对环保集团的未来定位是中国一流的全方位、全过程城市固体废物处理和管理服务提供商。

原水再次航行

一旦这两种新资产被成功注入，原水股份无疑将实现一个宏伟的转折。那么，公司管理层在扭亏为盈后，是否已经为发展蓝图制定了具体计划？

对此，公司明确表示，重组后的上市公司将定位为城市基础设施领域投资、建设和运营的现代服务提供商，因此公司拟更名为“上海城头控股有限公司”

在具体发展规划和房地产业务方面，公司拟借助上海丰富的历史文化背景，创造性地挖掘土地和商品房项目的价值，实现房地产业务盈利能力的可持续发展。在环保业务方面，将按照“立足上海、服务全国、走向世界”的战略布局，提供集约化、集成化、专业化的服务，引领行业跨越式发展。对于公司原有的水务业务，公司将利用资产整合的机会化解运营风险，提高运营效率，积极致力于污水终端等市场化业务的拓展。

由此可以推断，生水股份在注资后将向投资者展示不止一个简单的“1+2=3”重组效应。收购目标资产将使原水股份从更高的起点快速进入城市环保行业和房地产开发行业。在供水、固体废物处理和房地产开发三大业务模块同步发展的新格局下，原水份额的核心竞争力将进一步增强，公司在城市基础设施领域的整体运营实力和盈利能力将达到新水平。因此，1+2必须大于3。

值得一提的是，从公司重组后专业机构对相关财务指标和利润预测的计算来看，也验证了这种将资产注入原水的做法不仅仅是简单的加法。有分析师指出，本次关联交易完成后，公司合并报表的总资产和净资产都将大幅上升，这将改变公司原有的低资产负债率，优化公司的资产结构。同时，公司合并报表的主营业务收入、净利润和每股收益将会增加。

相关行业研究人员也认为，作为上海市政投资公司唯一的上市平台，原水股份有望成为上海市政投资公司和上海国有资产范围内整合相关资源的上市平台。在此背景下，原水将逐步实现资源和资金的完美结合。