房价过快上涨对宏观经济的影响分析

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房地产业的矛盾是中国经济转型过程中各种矛盾的集中反映 可以说，在目前的发展阶段，中国房地产市场已经完全具备了系统性重要的特征，历史经验一再证明，如果经济和金融发展过分依赖房地产，任由房地产价格继续快速上涨，很有可能成为引发系统性风险的结构性缺陷，对国民经济持续、稳定、健康发展造成极大危害 为促进房地产市场稳定健康发展，应坚持房屋是用于居住而非投机的定位，探索房价持续上涨的宏观经济影响和结构性制度根源，构建房地产市场的基本制度和长效机制 鉴于房地产相关行业数量众多，中国房地产一直被视为经济增长的支柱产业，甚至在此前的宏观调控中被用作调控工具 在我国的制度条件下，房地产投资作为宏观调控工具往往伴随着房价的快速上涨，而房价的过度上涨会产生巨大的负面影响 从这两年的经验来看，中国的房价上涨过快。在一些城市，房价远远超过合理水平，对消费和投资产生净挤出效应，导致全要素生产率下降，收入差距扩大。客观上，它也提高了经济中的杠杆率。这种上升严重威胁了宏观经济的稳定和健康发展 因此，我们必须清醒地认识到，房价过快上涨不仅违背经济发展转型升级的方向，而且容易引发系统性风险，对宏观经济产生诸多负面影响 首先，对消费的净挤出效应 房价波动对居民消费的影响可以概括为房价波动的财富效应和挤出效应 一方面，房价上涨通过已实现和未实现的财富效应和流动性约束效应提高了居民的财富，从而促进了居民消费的增长；另一方面，房价上涨通过预算约束效应、财富再分配效应及其替代效应挤压居民消费，最终影响取决于正负效应的力量对比 从中国目前的情况来看，房价上涨对消费的抑制作用大于促进作用 大多数研究认为，中国房地产的财富效应较弱，消费仍依赖于收入 最近的研究表明，房地产价格的长期上涨迫使中国城市居民为购房存钱，而城市家庭的流动性约束正在收紧，这已经抑制了消费 2016年，北京消费品零售总额同比增速从上年的7.26%大幅降至4.8%，远低于全国10.4%的增速，上海、广州等一线城市也是如此 第二，对投资的净挤出效应 房价上涨对投资也有正面和负面影响 积极影响主要是指通过三个渠道促进对实体经济的投资:投资关联效应、抵押升值效应和居民财富效应；反向影响主要是指通过要素成本驱动渠道、资本挤出渠道和投资替代渠道对实体经济投资的抑制作用 从中国目前的情况来看，挤压渠道和投机渠道的反向抑制效应已经超过了正向促进效应 由于中国房价的快速上涨、土地价格和租金的上涨以及行业间利润率的巨大差异，在房价快速上涨和经济周期处于下行阶段的一致预期下，资源过度向房地产行业倾斜，加剧了实体经济。成本上升直接抑制了对制造业和贸易品等实体经济部门的投资，影响了实体经济的健康发展 第三，它阻碍了全要素生产率的提高 许多实证研究表明，房地产的高回报率吸引了许多非房地产企业进入房地产领域 尤其重要的是，在软预算约束和金融抑制的制度背景下，国有企业在信贷扩张过程中以较低的成本获得稀缺的信贷资金，并大举投资房地产行业，从而形成了一种高生产率企业通过资源再配置补贴低生产率企业的倒挂机制，扭曲了全社会的资源配置，阻碍了全要素生产率的提高和经济增长。 陈斌凯等基于中国微型工业企业数据库的研究发现，房价每上涨1%，资源再配置效率将下降0.062个百分点，全要素生产率将下降0.045个百分点 最后，收入差距的扩大 根据西南财经大学中国家庭金融调查(chfs)2017年第一季度发布的数据，在过去的6个月里，城市无房家庭新购买住房的比例为4.9%，低于一套房家庭再次购买住房的5.3%，低于多套房家庭再次购买住房的5.9%，低于总资产在前20%的富裕家庭的8.1%。 这表明房价的上涨吸引了更多的投机买家，这对那些只需要买房自住的人产生了挤出效应 因此，房价上涨扩大了无房户和有房户之间的差距，使得财富从无房户转移到有房户