飞达环保担保质疑调查:抵押物评估价格是市场价格的两倍

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拥有房地产的企业在银行融资、企业担保或相互保险的过程中不会遇到太多麻烦。通常情况下，即使有变化，只要你手里有房产抵押，一切都不算什么。

然而，这些常识并不能解决最近飞达环保的困境。最近，浙江鹰集团因巨额债务申请破产清算。作为鹰集团1.57亿元银行贷款的担保人，飞达环保虽然持有“32套商铺，估计价值1.42亿元”的房地产抵押，却声称可能带来近1亿元的损失，令市场大跌眼镜。为此，一名来自《证券时报》的记者赶到了事件发生地浙江省诸暨市，并对相关事宜做了一些了解。

受房地产行业拖累

诸暨位于浙江中部和北部，以纺织、服装和印染而闻名。浙江鹰集团成立于20世纪90年代，是一家纺织服装公司，总部位于友谊路9号，曾是中国服装百强企业之一。公司大门左侧的四个镀金字“鹰集团”被树叶遮住了。

进入鹰集团，一切如常。门口的食堂照常向公众开放，一边的停车场里停满了各种各样的汽车。然而，这家前100强的服装企业现在看起来有些贫穷，几个工厂的门面已经脱落。在工厂内部，树立了一些广告牌，如喷漆和软件。当被问及此事时，他们知道自己与鹰集团没有任何关系，只是租用了一些厂房作为对外办公室。

工厂后面的服装加工车间仍在正常运转，一排排的衣架展示着各种各样的衣服，其中一些在整理出来之前就堆放在车间的地板上。除了自己的生产和加工，鹰集团还将外包订单。在访问期间，记者遇到一名司机在汽车区卸货。他们是老鹰集团的服装外包商。订单处理后，货物被送到鹰集团检查，然后鹰集团将货物卖给其客户。然而，他们对记者关心的“工资、货款”等问题非常敏感，不愿回答。

然而，这家前百强服装企业已经倒闭。今年4月18日，鹰集团向当地法院申请破产清算，理由是公司陷入困境，无力偿还债务。这件事一经公布，就成了诸暨人饭后的谈资。

惊喜和遗憾的同时，也能听到“谣言落地，意料之中”。当地消息称，鹰集团的板块太大，主要是受到房地产行业的拖累。早在去年下半年，鹰集团就曾因现金流困难而有可能破产。

2012年11月14日，斐济驻华大使访问了鹰集团，这是该公司在官方网站上的最后一次更新。根据公司官方网站，鹰集团有九家核心企业，包括鹰服装、龙服装、神马服装、休闲服装、鹰贸易、鹰康兴化工、鹰印刷、鹰餐饮和海南鹰业，以及联合控制下的鹰房地产公司。2002年进入房地产行业后，公司开发了近百万平方米的房地产项目。

据审计，鹰集团拥有资产25.29亿元，负债27.49亿元，净资产-2.2亿元。它严重资不抵债。据当地法院初步核实，鹰集团欠25家银行共计9.42亿元。它一直无法偿还到期债务，显然也没有能力偿还。

然而，上述数据只是初步统计。鹰集团最后的财务漏洞外界并不知道。根据对申英集团破产清算过程的总结，天宇会计师事务所有限公司是相关债权申报事项的协调人。当记者询问了解鹰集团债务细节的知情人时，他得到的回答是“不符合法院规定”。

根据相关消息来源，鹰集团是诸暨利润和税收的主要贡献者。公司本身覆盖了很大的区域，包括许多著名的当地企业。去年年底，当鹰集团遭遇资金链危机时，当地政府也组织了应急措施。如果没有当地政府的调解，鹰集团可能无法生存到今天。

处于危险中的硬通货膨胀抵押品

飞达距离鹰集团200米，是一个环保的地方。因为连带责任是相互保证的，后者感受到了鹰集团的崩溃带来的冲击。

从公开信息来看，飞达环保与鹰集团在业务上似乎没有交集，但两者之间的担保关系由来已久。根据飞达环保2006年度报告，该公司于当年10月18日与鹰集团签署了相互保险协议。双方相互提供的担保总额不超过1亿元。相互保险期为2006年10月至2008年10月。

目前，飞达环保已为鹰集团六家银行融资提供担保，实际余额总计1.57亿元。其中，鹰集团的四笔融资将于2016年10月28日到期，另外两笔将于今年3月到期。

上述六项融资担保可追溯至2014年。根据飞达环保2014年度报告，在报告期内，公司先后向鹰集团提供了6笔担保，担保资金总计1.57亿元，担保到期日为2015年6月1日至2015年9月18日。由于更新，飞达现在面临着环境保护的保障危机。

从运作过程来看，飞达环保更新自去年11月收到第一份关于鹰集团的贷款违约赔偿通知后，变得“谨慎”。去年11月和12月，飞达环保与鹰集团签署了《反担保抵押协议》和《反担保抵押补充协议》。

综上所述，上述“反担保抵押协议”主要包括两个部分:第一，银行贷款担保5700万元将于2015年12月完成，以“龙镇幸福家园”的14家店铺为抵押，完成相关资产其他权证等抵押登记手续；第二，另一笔1亿元的银行贷款担保，以“如日中天花园”的18家商铺为抵押，将于2016年1月办理预抵押登记手续。

房地产抵押登记程序与抵押前登记略有不同。预抵押可以防止房屋中其他权利的重新确立，具有排他性效力。因此，网上签名和抵押前登记具有物权效力。在诸暨的相关司法实践中，抵押前登记具有优先权。

根据2015年度报告，由于鹰集团的担保，飞达环保已筹集了约500万元的债务。当时，该公司预计将累计500万元人民币，并预计承担担保风险的负债。主要依据包括估价7013.6万元的“龙镇幸福家园”14家店铺和估价7207.31万元的上述全盛期花园18家店铺。反担保抵押资产评估值为1.42亿元，担保贷款余额为1.57亿元，风险敞口为1479.01万元。即使鹰集团破产清算，公司仍可参与鹰集团破产财产的分配，分配的金额为反担保资产因履行担保责任而获得的全额补偿的不足部分。

然而，当鹰集团破产清算实现后，飞达的环保面貌开始发生变化。5月6日，《飞达环保公告》称，鉴于鹰集团的破产清算，公司为鹰集团提供的1亿元银行融资担保存在重大风险，即公司2016年净利润损失高达9500万元。此外，它不包括2015年财务报表中的预计负债500万元。

业内人士认为，住房长期以来一直是公众心中的硬通货，无论是金融机构还是民间借贷，如果房子被用作抵押品，融资问题就会迎刃而解。如果你手里拿着32家店铺，估计价值达到1.42亿元，飞达的环保表现变脸就有点怪了。

担保抵押品的估价

从500万元到1亿元，估计负债的迅速膨胀已经引起了对担保物的极大关注。为此，《证券时报》记者对飞达公司上述1.57亿元环保担保品做了一些了解。

飞达环保对鹰集团5700万元的银行贷款担保以“龙镇幸福家园”的14家店铺为抵押。根据绍兴市华月资产评估办公室出具的《诸暨市龙镇衡阳房地产有限公司反担保房地产评估项目资产评估报告》，以2015年12月4日为评估基准日，幸福家园商铺评估值为7013.6万元，平均折扣价为18400元/平方米。

另外1亿元由银行贷款担保，如日中天花园的18家店铺作为抵押。根据宝云房地产评估成本集团有限公司诸暨分公司出具的房地产评估报告，以2016年1月4日为评估基准日，全盛园商铺的评估价值为7207.31万元，扣除折扣后的平均价格为每平方米15000元。

飞达环保鹰集团所在的诸暨，属于浙江省绍兴市。这座位于浙江中北部的城市，包括其管辖下的街道、城镇和村庄，人口约一百万。尽管诸暨人口不多，经济也不错，但诸暨人也对该地区的高房价深有感触。

据诸暨在线数据中心统计，2015年诸暨商品房(新房)成交量达到10300套，创历史新高。同期，房地产市场的平均交易价格为7923元/平方米，同比下降4.6%。不难看出，龙镇幸福家园和盛升花园的评估按揭价格远高于当地市场的平均交易价格。

如果是豪宅，评估价格远远超过平均市场价格也就不足为奇了。然而，在诸暨，龙镇幸福家园和盛生园似乎并不出名。记者几次询问当地居民和房地产行业的人，得到的回答是，“我不知道在哪里。”

对于普通的诸暨居民来说，不熟悉龙镇幸福家园和盛丰花园是可以理解的，因为他们与诸暨还有一定的距离。龙镇幸福家园位于诸暨市环东街道王家户村，环东街道王家户村位于济阳街贾晓晨村。

从诸暨市开车到王家湖村大约需要15分钟。然而，当龙镇幸福家园出现在记者面前时，它并不是一个“高大商”的豪宅聚集区，而是一个生活条件普通的住宅区。

在龙镇幸福家园社区的东、北两侧，有几个项目仍在建设中。几辆汽车经过时卷起了灰尘。从入住情况来看，龙镇幸福家园小区并不高。该住宅区位于道路的一楼，约有20-30家店铺，但入住率不高。只有6-7家店面营业，很少顾客光顾。

在龙镇幸福家园的一家店铺前，竖立了一个销售广告的店铺——“街头小店平均售价每平方米8888元”。此外，许多尚未开门的商店也张贴了自己的租赁或销售信息。经查询，待售店铺的售价视乎地点而定，由8，000元至10，000元不等。

与龙镇幸福家园相比，盛胜花园的位置更加偏远。这栋建筑位于诸暨市北郊，出租车司机载着记者并不清楚。在前往被如日中天花园占据的贾晓晨村的路上，司机多次告诉记者，贾晓晨村已经是诸暨的郊区，每平方米的住房不能超过1万套。

一路上，出租车司机也问了好几次，但都不知道如日中天花园的确切位置。因此，他派记者到贾村的一栋在建建筑，自己开车走了。这座未完成的建筑是全盛时期的花园，但是因为大门还没有建成，所以还没有被太多的人知道。

由于全盛期花园仍在建设中，偶尔会遇到施工人员进出。一名自称是项目业主的工作人员告诉记者，“如日中天花园的开发商现在是中浦建筑，老板原来是鹰集团的成员。后来他辞职了，开始了自己的事业。至于如日中天花园和鹰集团之间的关系，上面提到的人说他们“不明白”。

全盛期花园与定远社区分开。目前，定远小区的房价约为8000元/平方米。然而，定远社区是一个普通的商品房社区，而定远社区是一个安置社区。

进出定远住宅区的居民告诉记者，作为城市郊区常见的安置住宅区，盛丰住宅区的价格不会贵。价格为6000-7000元/平方米。关键是，这个地方已经是郊区了，没有人气。它不可能卖个好价钱。是否有重要人物仍然是个问题。

根据飞达环保公告，龙镇-幸福家园小区的14家商铺建筑面积为3805.07平方米，估计价值为7013.6万元，打折后平均价格为18400元/平方米。全盛园18家店铺建筑面积4800平方米，估计价值7207.31万元，折扣后平均价格为1.5万元/平方米。

换句话说，据《证券时报》记者实地走访，飞达的1.57亿元环保担保品的市场价格与抵押评估价格相差甚远。